マンションの駐車場を外部貸しするには？管理規約と総会で決めることと、自分の区画の扱い

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マンションの駐車場に空き区画が増え、駐車場の収入が減っていると理事会で話が出た。

外部の人に貸してよいのか、自分が借りている区画を空いている間だけ貸せないか、税金はどうなるのかなど、マンションの駐車場の空きは多くの管理組合と住民の悩みです。

答えは、個人の判断ではなく、管理規約と管理組合の決定で決まります。

マンションの駐車場の外部貸しは、管理組合が決めること

あなたの立場	外部貸しを決められるか	先にすること
管理組合の理事	総会で決める側	空き区画と収支を調べ、案を出す
区画を使っている区分所有者	一人では決められない	使用細則を確かめ、理事会に相談
部屋を借りている人	決められない	貸主と管理組合の決まりに従う
一戸建てに住んでいる人	自分で決められる	貸し方を選ぶ

国の標準管理規約では、区画は管理組合から使わせてもらうもの

標準管理規約の第15条は、管理組合が特定の区分所有者に駐車場使用契約で使わせる形にしている。

項	中身
1項	管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約で使わせることができる
2項	使っている人は、管理組合に駐車場使用料を払う
3項	部屋を人に譲る・貸すと、駐車場使用契約は効力を失う

国土交通省は、マンションの管理規約のひな型としてマンション標準管理規約とコメントを示しています。その第15条では、管理組合が駐車場を特定の区分所有者に駐車場使用契約で使わせる形をとっています。

この形なら、住民が毎月払っている駐車場代は、区画を買った代金ではなく、管理組合に払う使用料です。区画は自分の物ではなく、管理組合から使わせてもらっている場所ということになります。

自分のマンションの規約がひな型と同じとは限らないので、管理規約と駐車場使用細則の駐車場の条を、まず読んでおきます。

部屋を貸すと区画の契約も切れる。区画だけを人に回す前提はない

標準管理規約では、部屋を人に貸したり譲ったりすると、駐車場使用契約は効力を失う。

場面	標準管理規約での扱い
部屋を売る	駐車場使用契約は効力を失う
部屋を人に貸す	駐車場使用契約は効力を失う
区画だけ外部の人に回す	区分所有者が使う前提の決まりで、想定されていない

第15条3項では、区分所有者が部屋をほかの人に譲ったり貸したりすると、その人の駐車場使用契約は効力を失うとしています。区画は、住んでいる区分所有者が使うことを前提にした決まりです。

そのため、自分が使っている区画を、空いている時間だけ外部の人に貸すという使い方は、ひな型どおりの規約では想定されていません。勝手に始めれば、ほかの住民とのもめごとにもなります。

自分の区画が空いて困っているなら、管理組合に相談するか、使用契約を見直すのが先です。

マンションの駐車場の外部貸しについて、国交省のコメントが示すこと

番号	コメントの中身
①	空き区画があるとき、組合員以外に使用料を取って使わせることも考えられる
①	税務上、全部が収益事業として課税されるケースもある
①	区分所有者を優先する条件なら、外部貸しの分だけが課税対象とする国税庁の見解がある
③	駐車場使用細則を定め、契約書の様式も含めて総会で合意しておくのが望ましい
⑦	車の保管の責任を管理組合が負わないと定めておくのが望ましい

空き区画を組合員以外に貸すのは、修繕積立金の不足への対策にもなる

コメントは、駐車場の需要が減り空き区画が出ているケースを挙げ、外部の人に使わせることも考えられるとしている。

理由	コメントにあること
空き区画が出ている	駐車場の需要が減っているケースもある
駐車場収入の使い道	管理の費用や修繕積立金に充てられる
外部貸しの位置づけ	修繕積立金の不足への対策として考えられる

標準管理規約のコメントでは、第15条はもともと駐車場が足りず空き待ちが多いマンションを前提にしていると説明しています。そのうえで、近年は需要が減って空き区画が出ているケースもあると書いています。

駐車場の収入は駐車場の管理の費用に充てられるほか、修繕積立金として積み立てられます。そのため、修繕積立金の不足への対策などの点から、組合員以外の人に使用料を取って使わせることも考えられる、としています。

空き区画が長く続いているなら、外部貸しは理事会で話し合う価値のある選択肢です。

外部貸しの税金は、区分所有者を優先する条件があるかで変わる

全部が収益事業として課税されるケースもあれば、外部の分だけが課税対象になるケースもある。

貸し方	課税の考え方
区分所有者を優先する条件がない	全部が収益事業として課税されるケースもある
区分所有者を優先する条件を設定	外部貸しの分だけが課税対象
区分所有者が払う使用料	上の場合は共済事業として非課税

コメントでは、外部の人に貸した場合の税金について、全部が収益事業として課税されるケースもあるが、区分所有者を優先する条件を設定しているケースなどでは、外部貸しの分だけが課税対象になるとする国税庁の見解（平成24年2月13日の回答）を紹介しています。

つまり、外部の人に貸すときの条件の決め方しだいで、管理組合の税金の扱いが変わります。管理組合として申告が要るかどうかは、条件を決める前に税務署か税理士に確かめます。

マンションの駐車場の外部貸しを決めるまでの5つの順番

順番	すること	だれが
1	空き区画の数と、駐車場の収支を調べる	理事会
2	外部貸しの案を作る（優先の条件・料金）	理事会
3	駐車場使用細則と契約書の案をまとめる	理事会・管理会社
4	総会で決める	区分所有者
5	募集の方法を選んで始める	理事会・管理会社

理事会では、空き区画と収支の数字から話を始める

何区画が何か月空き、駐車場の収入がどれだけ減ったかを先に出すと、住民に説明しやすい。

数字	調べ方
空き区画の数	管理会社の区画の一覧
空いている期間	使用契約の解約日
駐車場収入の変化	管理組合の決算書
空き待ちの人数	申込の受付の記録

外部貸しの話は、「外の人が入ってくる」という不安から反対が出やすいものです。理事会では、何区画が何か月空いていて、駐車場の収入がどれだけ減ったかという数字から話を始めると、住民に説明しやすくなります。

空き待ちの住民がいるなら、外部貸しより先にその人に回すのが筋です。住民の希望をすべて満たしたうえで、なお空く区画が、外部貸しの対象になります。

細則と契約書の案をまとめ、総会で合意してから始める

コメントは、使用細則と契約書の様式を総会で合意しておくことを望ましいとしている。必要な賛成の数は自分の規約で確かめる。

出すもの	中身
使用細則の改正案	外部の人に貸す条件
外部の人との契約書の案	期間・料金・解約・保管の責任
収支の見込み	外部貸しで見込む収入
税金の扱い	税務署・税理士に確かめた結果

標準管理規約のコメントは、駐車場の使い方の細かい決まりは「駐車場使用細則」に定め、契約書の様式も細則に位置づけて、あらかじめ総会で合意を得ておくことが望ましいとしています。

総会でどれだけの賛成が要るかは、マンションごとの管理規約で決まっています。管理会社に聞き、自分のマンションの規約の総会の決議の条を確かめます。

総会で決まる前に、理事の判断だけで外部の人を入れるのは避けます。

マンションの駐車場の外部貸しで、使用細則に書いておくこと

項目	決めておく中身
優先の順番	区分所有者の希望が先、空きだけを外部に
明け渡し	区分所有者の希望が出たら外部の契約を終える
車の大きさ	機械式・平置きの区画に合う車だけ
出入り	外部の人が通る道と時間
保管の責任	管理組合は車の保管の責任を負わない

区分所有者を優先する決まりを、細則の中心に置く

空き待ちの住民に先に回し、住民の希望が出たら外部の契約を終える。税金の扱いにも関わる。

決めること	例
外部に貸す区画	住民の空き待ちがない区画だけ
外部の契約期間	短めにして更新する
住民の希望が出たら	予告の期間をおいて外部の契約を終える

外部の人に貸しても、マンションの駐車場はまず住民のための場所です。住民から使いたいという希望が出たときに、外部の契約をどう終えるかを細則に書いておくと、住民の不安が小さくなります。

区分所有者を優先する条件を決めておくことは、国交省のコメントが紹介する税金の扱いにも関わります。

外部の人との契約期間を短めにして更新する形にしておけば、住民の希望が出たときに切り替えやすくなります。

事故・防犯の心配には、保管の責任と出入りの決まりで答える

コメントは、車の保管の責任を管理組合が負わないと定めるのが望ましいとしている。

心配	決まりの例
車の傷・盗難	管理組合は保管の責任を負わない
知らない人が建物に近づく	駐車場から建物に入らない
夜中の出入り	外部の人の利用時間を決める
機械式の操作	操作のしかたを契約時に説明

標準管理規約のコメント⑦では、車の保管の責任は管理組合が負わないことを、駐車場使用契約か使用細則に定めておくのが望ましいとしています。外部の人と契約するときも同じ考え方で書いておきます。

住民が気にするのは、知らない人が建物の近くを出入りすることです。外部の人は駐車場から建物に入らない、利用できる時間を決める、といった出入りの決まりを細則に入れます。

機械式の駐車場は操作に慣れが要るので、外部の人に貸すかどうかは慎重に考えます。

マンションの駐車場の外部貸しの募集：月極で探すか、駐車場シェアか

方法	借りる人	向くマンション	貸すなら
不動産会社・掲示で月極を募集	近所の決まった人	外部の人の出入りを少なくしたい	月極で掲載する→
特P月極で掲載	月単位で契約する人	掲載の手間を減らしたい	特Pで登録する→
特Pの時間貸し	予約した会員	平置きで出入りしやすい	特Pで登録する→
今のまま外部に貸さない	—	住民の合意が取れない	—

駐車場シェアに出すなら、登録できるのは貸す権限のある管理組合

特Pのオーナーには正当な権限が要る。管理会社が委託を受けている場合は、持ち主への確認が要ることがある。

サービス	書かれていること
特P（オーナー規約）	オーナーは正当な権限を持っていること
特P（よくある質問）	管理会社が委託を受けている場合は持ち主への確認が要ることがある
特P（オーナー規約）	駐車場の一部の車室だけでも登録できる
akippa（オーナーページ）	分譲マンションは定める条件を満たせば登録できる
軒先パーキング（オーナー向けページ）	マンション駐車場も貸せる場所の例

登録の条件として、特Pオーナー規約では、オーナーが正当な権限を持っていることが求められ、駐車場の一部の車室だけを登録することもできます。特Pのよくある質問では、管理会社が委託を受けている場合、事前に土地の持ち主への確認が必要な場合があるとしています。

マンションの空き区画なら、貸す権限があるのは管理組合です。総会で外部貸しを決めたうえで、管理組合として登録します。akippaのオーナーページも、分譲マンションは定める条件を満たせば登録できるとしており、軒先パーキングのオーナー向けページはマンション駐車場を貸せる場所の例に挙げています。

出入りを少なくしたいなら月極、空きを埋めたいなら時間貸し

月極は決まった人だけが出入りする。時間貸しは予約した会員が入れ替わる。住民の受け止め方で選ぶ。

比べること	月極	時間貸し
出入りする人	決まった人	予約した会員が入れ替わる
収入	毎月決まる	予約しだい
住民が使いたくなったとき	契約の終わらせ方しだい	掲載を止めれば新しい予約は入らない

外部の人が出入りすることへの住民の不安が大きいなら、決まった人が月単位で使う月極のほうが受け入れられやすいはずです。特Pの月極駐車場の掲載のページでは、掲載料もシステム利用料も無料で、スタッフが掲載ページを作るとしています。

平置きで道からそのまま出入りできる区画なら、予約した会員だけが止める時間貸しも選べます。住民が使いたくなったら、掲載を止めれば新しい予約は入りません。

マンションの駐車場の外部貸しを、区分所有者が個人でしたいときは

状況	先にすること	避けること
車を手放して区画が空いた	使用契約を解約して管理組合に返す	黙って人に貸す
平日の日中だけ空く	理事会に外部貸しを提案する	空き時間だけ勝手に貸す
部屋を人に貸す・売る	駐車場の使用契約の扱いを確かめる	区画だけ残して人に貸す
専用使用権のある区画	管理規約の決まりを確かめる	規約を見ずに貸す

自分の区画が空いたら、黙って貸さずに解約か提案を

使わない区画の使用料を払い続けるより、解約して返すほうが早いことも多い。

あなたの考え	選ぶこと
もう車を持たない	使用契約を解約する
また車を持つかもしれない	理事会に相談して扱いを聞く
空き時間だけ貸したい	理事会に外部貸しを提案する

車を手放して区画が空いたときに、空いているなら人に貸したいと考えるのは自然です。ただ、区画が管理組合から使わせてもらっている形なら、個人の判断で外部の人に貸すことはできないと考えておきます。

もう車を持たないなら、使用契約を解約して区画を返せば、駐車場代を払わずに済みます。返した区画は、空き待ちの住民か、管理組合が決めた外部貸しに回ります。

車を手放した後の考え方は、一戸建ての人向けですが車を手放した後の駐車場の使い道も参考になります。

専用使用権の区画や区画の持ち方が違うマンションは、規約の文を確かめる

マンションによっては、標準管理規約と違う決め方をしていることもある。自分の規約の文が答え。

確かめるところ	見るもの
駐車場の使い方の条	管理規約の駐車場の条
第三者に使わせてよいか	駐車場使用細則
部屋を貸したときの区画	使用契約の解除・失効の条
分からないとき	管理会社に聞く

標準管理規約はひな型で、実際の管理規約はマンションごとに違います。1階の住戸に専用の駐車スペースが付いている、区画の決め方が違う、といったマンションもあります。

どの場合も、自分のマンションの管理規約と駐車場使用細則の文が答えです。第三者に使わせてよいと書かれていなければ、管理組合に聞くまで貸さないでおきます。

マンションの駐車場の外部貸しではなく、一戸建てや自分の土地で貸すなら

住まい・土地	決める人	合う貸し方
分譲マンションの区画	管理組合（総会）	総会で決めてから募集
一戸建ての自宅の駐車場	自分	特Pの時間貸しか月極
自分の名義の空き地	自分	特Pの時間貸しか月極
賃貸の家・借りている月極	持ち主	承諾をもらってから

一戸建ての駐車場なら、自分で貸すかどうかを決められる

持ち家の一戸建ての駐車場は、管理組合の決定は要らない。空く時間に合わせて貸し方を選ぶ。

空き方	貸し方
平日の日中・週末だけ	特Pの時間貸し
ずっと空いている	特P月極か時間貸し
近所の人に頼まれた	直接の約束でよい

一戸建ての自宅の駐車場や、自分の名義の空き地なら、管理組合の決定は要りません。自分で貸すかどうか、いつ貸すかを決められます。

費用の面では、特Pのオーナー募集ページによると、初期費用も月々の費用も0円で、バイク1台分か車1台分のスペースがあれば貸し出せます。貸し方の選び方は個人で駐車場を貸す方法に、空き地の場合は空き地を駐車場として貸す方法にまとめています。

マンションの空き区画は、総会の決定と権限の確認がそろってから

総会で外部貸しが決まり、管理組合として登録できる状態になってから、募集を始める。

確認すること	済んだか
総会で外部貸しが決まった	議事録で確かめる
使用細則と契約書ができた	総会の資料で確かめる
税金の扱いを確かめた	税務署・税理士に聞いた
登録する人が決まった	管理組合の代表か委託先

マンションの空き区画は、総会で外部貸しが決まり、細則と契約書、税金の扱いが確かめられてから募集に出します。登録は、管理組合として貸す権限のある人が行います。

準備がそろえば、平置きの区画は時間貸し、出入りを少なくしたいなら月極、と住民の合意に合わせた形で始められます。準備の途中で個人が先に登録することは避けます。